Superbonus 110%, come evitare di pagare la maxi tassa in caso di vendita: in questi casi non devi nulla

Si può evitare di pagare la maxi tassa prevista in caso di vendita per un immobile ristrutturato con il Superbonus 110%? Ecco le soluzioni. 

Nel panorama fiscale italiano, il Superbonus 110% rappresenta una delle misure più discusse e al contempo apprezzate degli ultimi anni, mirata a incentivare interventi di ristrutturazione edilizia con un occhio di riguardo verso l’efficienza energetica e la sicurezza.

Tuttavia, con l’introduzione della legge di Bilancio per il 2024 (L. 231/2023), emerge una novità significativa riguardante la tassazione delle plusvalenze generate dalla vendita di immobili oggetto di tali interventi.

Superbonus 110%: come evitare la maxi tassa sulla vendita

A partire dal 1° gennaio 2024, si introduce un’importante modifica che prevede l’applicazione di una imposta del 26% sulle plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili su cui sono stati effettuati lavori agevolati dal Superbonus, a condizione che la cessione avvenga entro dieci anni dalla conclusione dei lavori stessi. La plusvalenza è calcolata come differenza tra il corrispettivo della vendita e il costo originario dell’immobile, incrementato dai costi sostenuti per i lavori. L’Agenzia delle Entrate, attraverso la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, ha fornito ulteriori chiarimenti in merito alla nuova disposizione. In particolare:

• Per le vendite avvenute entro cinque anni dal termine dei lavori con Superbonus, i costi relativi agli interventi non concorrono alla formazione della base imponibile della plusvalenza.
• Se i lavori si sono conclusi da più di cinque anni ma meno di dieci dall’atto di vendita, nella determinazione della base imponibile si considera solo il 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.
• Viene prevista una rivalutazione del costo d’acquisto o costruzione dell’immobile basata sull’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie.

Non tutti gli immobili rientrano automaticamente nella fattispecie soggetta alla supertassa del 26%. La legge prevede infatti alcune importantissime esclusioni:

• La nuova imposta sulla plusvalenza si applica solamente alla prima cessione dell’immobile entro i dieci anni dalla fine dei lavoratori agevolati.
• Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione o utilizzati come prima casa dal cedente o dai suoi familiari per la maggior parte del decennio precedente alla vendita.
• Non rientrano nell’imposizione le proprietà vendute dopo meno di dieci anni dall’acquisto se tale periodo non coincide in larga parte con quello successivo ai lavoratori agevolati.

Un aspetto fondamentale da sottolineare è che l’imposta sulla plusvalenza viene applicata indipendentemente dall’identità del soggetto che ha effettivamente realizzato gli intervento (proprietario, conduttore ecc.) e dalle modalità specifiche attraverso cui è stato fruito il Superbonus (detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, cessione del credito o sconto in fattura).