Condominio, che succede se ci sono gravi difetti nelle parti comuni? Quando il costruttore è responsabile

Gravi difetti nelle parti comuni del condominio, chi ne risponde? Ecco quando si può tirare in ballo il costruttore. 

L’articolo 1669 del codice civile italiano rappresenta un punto di riferimento cruciale per la tutela dei committenti in caso di gravi vizi negli edifici.

Questa disposizione legislativa garantisce che, qualora emergano difetti significativi o un concreto pericolo di rovina entro dieci anni dal completamento dell’opera, l’appaltatore o costruttore sia tenuto a rispondere dei danni. È essenziale, tuttavia, che il committente denunci tali vizi entro un anno dalla loro scoperta e proceda legalmente entro il successivo anno dalla denuncia.

Gravi difetti nelle parti comuni del condominio: chi ne risponde

Negli anni, la giurisprudenza ha mostrato una tendenza a interpretare le disposizioni dell’articolo 1669 c.c. in modo favorevole ai diritti del committente. In particolare, si è data importanza alla conoscenza effettiva (o conoscibilità) dei difetti da parte del committente come momento da cui far decorrere i termini per agire. Una recente sentenza del Tribunale di Patti conferma questa linea interpretativa, sottolineando che il termine annuale previsto dall’articolo 1669 decorre dal giorno in cui il committente acquisisce piena consapevolezza dei difetti e delle loro cause.

Il caso esaminato dal Tribunale di Patti riguardava alcuni proprietari condominiali che avevano segnalato al costruttore l’esistenza di gravi vizi strutturali nel luglio 2013. Nonostante la segnalazione avesse prodotto solo interventi minimi da parte del costruttore, i proprietari hanno proceduto con una citazione legale solo nel maggio 2016 dopo aver ottenuto una perizia tecnica nel novembre 2015.

La principale linea difensiva adottata dal costruttore si basava sulla decadenza e prescrizione dell’azione promossa dai proprietari, argomentando che la citazione fosse stata presentata oltre il termine annuale dalla scoperta dei vizi stabilito dall’art. 1669 c.c.. Il tribunale ha accolto questa tesi, evidenziando come già dalla comunicazione del 2013 fosse palese ai proprietari l’esistenza e la gravità dei difetti.

Un aspetto chiave affrontato nella sentenza è stato quello relativo alla valutazione della consulenza tecnica commissionata dai proprietari nel novembre 2015. Il tribunale ha chiarito che tale perizia non poteva considerarsi come momento iniziale della conoscibilità dei vizi dato che questi erano stati manifestati chiaramente già nel luglio 2013.

In conclusione, questo caso mette in evidenza l’importanza per i committenti di agire tempestivamente non appena si acquisisce consapevolezza certa dell’esistenza e delle cause dei difetti strutturali o gravi malfunzionamenti nelle parti comuni condominiali. La diligenza nella denuncia secondo i termini previsti dall’articolo 1669 c.c., infatti, può determinare l’esito delle pretese risarcitorie nei confronti degli appaltatori o costruttori responsabili.